O QUE É PRECISO SABER SOBRE ALUGUEL RESIDENCIAL

Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito . O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.

Entretanto, o contrato também pode ser verbal. Mas é importante que você possua meios de provar a locação. Isto pode ser feito através dos recibos de pagamento do aluguel, contas de luz, testemunhas etc.

A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de 1991

Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário , mediante pagamento (aluguel). Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio).Locatário é aquele que aluga o imóvel (inquilino).

Cuidados antes de alugar um imóvel

Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito , evitando problemas futuros.

Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.

Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral . Essas despesas devem ser pagas pelo locador.

O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida:

Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.

Fiança: inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador).

Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.

Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas.

Direitos e deveres na locação
Deveres do proprietário (locador):
- entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito;
- fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;
- pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;
- no caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.

Deveres do inquilino (locatário):
- pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;
- utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);
- restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;
- não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário;
- no caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados. Reajuste do aluguel:
Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.

Revisão do valor do aluguel (Revisional):
A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.

Desocupação do imóvel pelo inquilino:
Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de sua obrigações e resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o comprovante de quitação e entrega das chaves.

Rescisão do contrato:
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.

Problemas que podem surgir durante a locação
Atraso ou falta de pagamento do aluguel:
O aluguel não pago no vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa prevista em contrato;
O proprietário poderá ingressar com ação de despejo, mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorários advocatícios. Recusa do proprietário em receber o aluguel com o reajuste determinado por lei:
Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a consignação junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino carente poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser feita a consignação extrajudicial através de banco oficial, informe-se préviamente sobre as implicações da escolha desse procedimento.

Venda do imóvel alugado
E fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório Imobiliário, no mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência;

Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

Retomada do imóvel pelo proprietário: O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são:
a) contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por " denúncia vazia " (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.
b) contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:
- para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
- necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
- para demolição ou obras aprovadas;
- após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.

Habitação Coletiva (Multifamiliar):
Entende-se como habitação multifamiliar, a (s) área (s) de imóvel (is) subdividida (s) para utilização por diversas famílias. A legislação confere proteção específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante que o contrato seja escrito deixando claro como serão divididas as despesas comuns do imóvel (água, luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo locador.

MODELO CONTRATO - ALUGUEL RESIDENCIAL

Os signatários deste instrumento, de um lado Pedro de Tall, R.G.:001.234.567-89, residente à Rua das Amoras, 89, comerciante, C.P.F.:052.052.052-52, e de outro lado José Soselino, R.G.:002.345.678-91, tecelão, C.P.F.:520.520.520-52; contratam, entre si, que:

1-O imóvel situado na Rua das Ameixeiras, 98, de propriedade de Pedro de Tall, será locado para José Joselino nas condições abaixo estipuladas:

2-O prazo da locação é de 30 meses contados a partir de 01.05.97, a terminar em 31.10.99, ressalvada a hipótese de prorrogação da locação, que deverá ser feita por escrito. O imóvel objeto desta locação destina-se exclusivamente ao uso residencial do locatário.

3-Caso o locatário não restitua o imóvel no fim do prazo contratual, pagará enquanto estiver na posse do mesmo, o aluguel mensal reajustado nos termos da lei.

4-O valor do aluguel mensal é de R$100,00 (cem reais), que o locatário se compromete a pagar pontualmente até o dia 10 do mês posterior ao vencido, na residência do locador. O valor do aluguel contratado será reajustado anualmente.

5-O locatário deve trazer o imóvel locado em boas condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários e de iluminação, pintura, telhado, vidraças, torneiras e ralos, bem como os demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento para assim restituí-los quando findo ou rescindido este contrato.

6-Obriga-se o locatário a satisfazer a todas as exigências dos Poderes Públicos, a que der causa, e a não transferir este contrato, nem fazer modificações no imóvel sem autorização escrita do locador.

7-O locatário desde já faculta ao locador examinar ou vistoriar o imóvel locado, de seis em seis meses, aos sábados, às 10:00hs.

8-O locatário não pode ceder, sublocar o imóvel, no todo ou em parte, sem prévio consentimento por escrito do locador.

9-O locatário se compromete a pagar as contas de água, luz e o IPTU.

10-O locatário paga neste ato o valor de R$300,00 (trezentos reais), a título de CAUÇÃO (depósito), que será devolvido, no final da locação, nos termos da lei.

11-Fica estipulada a multa no valor de um aluguel para qualquer das partes que infringir qualquer cláusula deste contrato.

E por assim terem contrato, assinam o presente, em 2 (duas) vias, em presença das testemunhas abaixo:

Cidade, dia de mês de ano

PEDRO DE TALL _ RG: 001.234.567-89 ____________________________

JOSÉ JOSELINO _ RG: 002.345.678-91 ____________________________

TESTEMUNHAS:

Helem Helena — RG: 003.456.789-01 _____________________________

Mauro Maureano — RG: 004.567.890-12 _____________________________

RECIBO DE ALUGUEL - MODELO

Despesas: Aluguel _________________

Água _________________

Luz _________________

IPTU _________________

Outros _________________

Nome do Inquilino ________________________________________

Valor Total (por extenso): __________________________________

Tipo de locação (residencial ou comercial): _____________________

Data de vencimento: __________ mês correspondente: ___________

Endereço do imóvel: ______________________________________

_________________________________________

(assinatura do locador ou de pessoa autorizada)

Onde reclamar ???   Atendimento a consultas e reclamações

Fonte: FUNDAÇÃO PROCON/SP